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央行近日出重手打炒房，雖然提出修正豁免，確保繼承者、換屋族及新青安族不受影響，但仍掀起房市「金龍海嘯」，讓即將申貸的民眾人心惶惶。專家指出，此次打房旨在回歸房市交易正常化，消費者應理性看待，強調房子主要是用來住的，第2~3戶的投資確實需更加審慎。

信義房屋副總經理信泓浚近日直播探討「限貸海嘯下的買賣房屋對策」，認為台灣出口、消費、投資皆呈現溫和成長，整體經濟未來走向相對樂觀，央行祭出第7波打房旨在回歸房市交易正常化，健全房地產市場交易機制，而因應政策變化，市場信心波動在所難免，呼籲消費者理性看待，目前僅是長期趨勢下的過渡階段。

信泓浚指出，這次信用管制措施主要針對第2戶、第3戶房產，自住購屋基本不受影響，像是首購族、都市更新與危老重建、社會住宅，以及企業營運發展所需的廠辦等，都不在管制範圍內。

因此針對全台擴大實施的第7波信用管制措施，信泓浚表示，消費者要理性看待第2戶、第3戶房產購置規劃。他強調，房子主要是用來住的，應合理配置資產，第2戶、第3戶多屬投資性質，此時確實需要更加審慎。

對於市場擔憂信用緊縮可能引發台版次貸風暴，信泓浚認為可能性不高，因為自2008年美國次貸風暴後，全球各國央行與金融監管機構已大幅提高不良授信標準，並對槓桿性循環設下更多限制，台灣早期曾發生雙卡風暴，但目前銀行對金融貸款、信用貸款與信用卡循環信用都有更嚴格的保護與限制措施。

豪宅貸款限制4成降至3成，信泓浚認為對金字塔頂端的客戶影響不大。他指出，這類消費群體的資金能量大，更重視產品物件的生活機能、價值能否彰顯身份，以及區域環境是否符合自己的生活習慣，因此降低貸款成數可能只會使價格談判空間變大，交易時間略為拉長，不至於打消購屋意願。

▼央行第7波信用管制後，房市交易將回到正常化。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

展望房市的未來，信泓浚表示，任何市場都有景氣循環，房地產市場可能正面臨新的循環開始。他說明，購屋族已改變過去「一生一世一屋」的觀念，多少會面臨換屋的問題，觀察現代人換屋週期已從過去10年縮短至5~8年，未來可能會進一步縮短，因此奉勸消費者在多變的時代，重大消費決定前應洽詢專業人士意見，多做功課收集資訊，做出量力而為的決策。

他補充，挑選物件時，可多留意交通是否方便、生活機能完善、週邊居住人口勿過度稠密或稀少，符合多數購屋自住者需求，有助未來換屋轉手，並呼籲消費者勿過度裝修，例如室內隔間敲牆大改，會對下一任屋主墊高入手成本。

目前許多消費者對購屋抱持強烈觀望態度，不斷探究入場時機為何，信泓浚認為，房地產作為民生基本需求，沒有所謂適不適合的時機，只有適不適合的個人條件，建議消費者回歸個人需求，選擇適合的產品，了解市場行情，並務必衡量自身承擔負債的能力，不建議過度消費或承擔高風險。

打炒房措施一波接一波，與其戰戰兢兢等待下一波政策來襲，信泓浚建議，購屋者不如提前規劃數套因應劇本，包括利率調整、政策變化等可能性、短中長期規劃等不同考量進行資產配置組合，有利於因應變化。他強調，購屋是每個人、每個家庭的大事，應保持穩健的財務規劃，避免過度槓桿，以應對市場可能的波動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

桃園市政府表示，建築管理處已於11日公告「桃園市建築物施工中管制要點」修正規定，針對建案工地的施工時間進行調整。根據新規定，建案工地的平日施工時間從原本的早上7時延後至8時才能施工，假日中午12時至下午2時則需要休息2小時。

建管處表示，此次修正是因多次接獲環保局轉知民眾檢舉，反映在平日中午及假日休息時，周邊建案施工噪音擾民的問題。尤其是在新開發區，周邊多個建案同時施工，民眾常飽受工地施作打擾。為了權衡工地施作期程的合理性，以及周邊居民的休息權益，建管處與環保局研商後，特別調整了全市境內工地的施工時間。

根據新規定，除了平日施工時間延後外，晚上6時到隔日8時也禁止施工發出噪音。若有違反施工安全或妨礙安寧，將面臨新台幣1萬8000元至9萬元的罰鍰。

此外，建管處也修正了有關工地灌漿時遇地震的規定。過去若遇地震，僅需由工地監造建築師、專任工程人員及工地主任簽證回報即可。但為了更有效確保結構安全，新規定要求，對於地震前7日內有澆置混凝土的工地，若遇4級以上地震，應委託專業公會進行結構安全鑑定，確定結構安全無虞後才能繼續施工。

建管處表示，市府從去年起持續修訂「桃園市建築物施工中管制要點」，除了重視工地內部管理，也十分關注周邊住戶的生活品質。呼籲桃園市境內建築工地應積極提升工地管理強度，在確保工地安全的同時，也能提升建商自身的品牌企業形象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

中信房屋研展室彙整聯徵中心資料發現，今年上半年、年收入新台幣100萬元以上房貸族，新增房貸件數高達4萬8788件，相較於2022年上半年3萬2489件，短短3年增幅高達50%；年收入不足60萬元的小資族群，申貸件數僅增加9%。

若進一步觀察六都的表現，近3年以南二都年收入100萬元以上房貸族的申貸件數增幅最多，台南增加89%，高雄增加68%，其後分別是桃園增加56%、台中增加47%、新北增加37%、台北增加25%。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，房價持續飆漲，薪水漲幅追不上房價漲幅已是不爭的事實，小資族想買房確實愈來愈不容易，數據顯示，近3年小資族申貸件數的增幅遠低於高收入房貸族，而小資房貸族的申貸占比也在下降，顯見買房主力仍在持續向年收入過百萬的高收入人士傾斜。

莊思敏指出，六都之中又以南二都的高收入房貸族增長最明顯，台南和高雄的房價基期相對較低，過去這兩個城市的買方，主要以在地居民為主。然而近年來隨著台積電建廠、大南方計畫、南台灣半導體S廊道、產業園區題材等利多因素的發酵，眾多國內外知名企業紛紛選擇在南二都設廠，為當地創造了大量的就業機會。

在這些科技新貴和企業中高階主管的聚集下，南二都的房市蓬勃發展，高收入房貸族的數量及其佔比迅速上升。與此同時，面對區域房價的快速上漲，普通收入的小資族，能夠購買的居住空間也面臨著前所未有的挑戰。

展望未來房市，莊思敏認為，央行第7波房市信用管制措施來勢洶洶，此舉確實有助於引導房地產市場朝向「軟著陸」的方向發展，對資金實力雄厚、現金買房的高淨值人群和大型投資客來說，這些措施的影響效果可能相對有限，反而換屋族和小型投資客因資金調度受到限制，恐怕將首當其衝。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

政府為照顧首購族購屋需求，祭出新青安優惠房貸，青年族群確實買單，買氣踴躍。聯徵中心今年Q2資料出爐，25-35歲的房貸族成長最多，年增率逾5成，30-35歲、35-40歲與40-45歲新增房貸樣本數量則皆達近1.2萬戶。房仲專家表示，市場進入房貸之亂後，首購族將是受影響最少的族群。

統計聯徵中心各年齡層的房貸新增樣本數資料，Q2成長最多的是25-30歲房貸族，房貸件數新增7,955件，年增率高達54%，平均房貸919萬元。

至於購屋主力的30-45歲等三個年齡層，買盤動能也十分強勁，其中30-35歲新增樣本1萬1,569件，年增率也有52%，平均房貸984萬元，35-40歲、40-45歲則均新增近1.2萬個房貸樣本，平均房貸金額分別為1,009萬與1,029萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，Q2房市交易狀況暢旺，加上新青安政策對首購族相當友善，幫助年輕族群降低購屋負擔，激勵首購買盤進場，因此統計發現交易成長最多的就屬25-35歲的首購族群。

加上晚婚晚生趨勢，推遲首次成家購屋的時間，35-40歲的族群年增幅度也高達4成多，研判不少人購屋或多或少有來自家人長輩資助，因此年輕族群成為Q2市場上最常見到的面孔。

曾敬德認為，觀察上述族群的房貸金額，顯示新青安千萬元房貸上限，基本上已可滿足多數年齡層的購屋需求。而在市場逐漸進入房貸之亂，不少人求貸無門，目前政策優先照顧首購族，銀行房貸資源多保留給首購族，預估首購族將持續是受影響最少的族群。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

專家指出，民眾購屋愈踴躍，裝潢修繕的需求理應隨之增加才對，但近年的修繕貸款餘額卻一路走低，修繕貸款餘額與購屋貸款餘額的發展背道而馳，主要有三大原因。（圖片來源／台灣房屋提供）

近年消費者購屋貸款餘額不斷創新高，但房屋修繕貸款餘額卻屢創新低！根據金管會最新統計，截至今年7月為止，全國只有4.9萬戶的房屋背負修繕貸款，全體國銀的消費者房屋修繕貸款餘額，也跌破400億元大關來到368.4億元，創下統計以來的年度新低，與屢創新高的購屋貸款餘額呈現兩樣情的發展趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，民眾購屋愈踴躍，裝潢修繕的需求理應隨之增加才對，但近年的修繕貸款餘額卻一路走低，今年的修繕貸款餘額甚至只有10年前的2成，修繕貸款餘額與購屋貸款餘額的發展背道而馳，主要有三大原因。

修繕貸款餘額與購屋貸款餘額背道而馳3原因

首先是「政策緊縮趨嚴」，早年申辦修繕貸款的審查寬鬆，有不少買家以修繕名義申貸卻「錢進不動產」，但2011年官方要求不論金額大小，都須提供估價單或發票等相關文件，證明資金確實用於修繕，否則不予放貸，此後修繕貸款餘額便一路銳減。

其次是「房貸金額走高」，隨著房價高漲，民眾申辦房貸的金額也屢創新高，由於房貸族的每月還款負擔已高，申請修繕貸款時，銀行也會衡量申貸者的每月收支比而保守放貸。第三為「利率高額度低」，與房貸相比，修繕貸款的利率仍相對高，現今民間銀行利率多半從3%起跳，且修繕貸款的年限較短，最長只有20年，普遍放款金額也不高，許多民眾一有餘裕便加速還款不掉，在放款少、還款快的情況下，貸款餘額迅速下降。

帶裝潢的物件賣項好，是否用料實在要確認

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年房市吹起小宅風潮，空間精簡促使裝修趨於簡約；加上行庫融資不如以往寬鬆，又面臨工料雙漲的壓力，所以民眾基於資金考量，也傾向裝潢輕量化，甚至更青睞附帶裝潢的物件，滿足「拎包入住」的需求。這種「帶嫁妝」的銷售方式，不僅增加賣相，也讓買家在申辦購屋貸款時，能將裝修費用一併打包，達到簡化貸款程序、降低利息支出的目的，也導致修繕與購屋貸款的此消彼漲。

陳定中也提醒，帶裝潢的物件雖然賣相好，不過部分屋況瑕疵恐被裝潢遮蔽，因此購屋者可以請業內人士協助確認裝潢用料是否實在，以及透過維修孔觀察天地壁的牆面實際狀況，確保所買的裝潢符合期待。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

「限貸風波」加上央行打房「919金龍風暴」，高雄房市因購屋信心不足，選樣的72個大樓建案，來人和成交迅速萎縮之後，直到10月第二周仍無復原跡象，來人持續低迷，絕大多數在2位數以內，成交更是慘不忍賭，三分之二建案掛零。

針對高雄市15個行政區內的72個大樓建案，高雄市房屋市場調查協會在9月30日到10月6日的調查顯示，選樣的72個大樓建案，只有10個的來人數超過2位數，占比13.88％，換句話說，高達86％的案場，來人不到10組。

業界說，由於10月1日到4日，高雄連續放了4天山陀兒颱風假，或許單一週未能真正顯現央行打房「金龍風暴」的威力，但，尚未公開的10月7日到10月13日的數據，大概也差不多，因此，高雄房市在央行9月19日祭出嚴厲的第七次房市信用管制措施之後，「真的很不好」。

業者表示，除了選樣的建案來人和成交都不理想之外，整體市場，也未見特別好的突出個案。

在72個選樣大樓建案中，接待中心有運作的建案，高達47個建案，成交掛零，占比達65.27％，有成交的建案，多數只有1組或2組，跟今年上半年單週成交2位數以上的盛況，不可同日而語。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

文／住展雜誌

受惠疫後觀光及消費人潮帶動，北市各大主要商圈店面空置率明顯改善，沉寂一時的東區商圈近期交易回溫，8月更出現店王，不僅是北市今年單價最高的店面租賃案，也是今年目前唯二的租金破萬元交易。住商機構專家認為，東區商圈店面租金尚未回歸疫情前水準，若要奪回第一商圈寶座，仍有一段路要走。

住商機構觀察實價登錄資料，大安區忠孝東路四段一樓店面，總坪數約28.4坪，8月中旬以每月租金總價40萬元出租，換算單價約1.4萬元／坪，為今年截至目前為止，北市單價最高的店面租賃交易，也是今年目前唯二租金破萬元之租賃交易。

住商不動產仁愛光復店經理黃獻寬表示，東區商圈自疫情以來景氣回溫，尤其受惠西段的新光三越新店開幕、東段的大巨蛋正式啟用，帶動人流回籠，近期正忠孝東路店面租金行情達1至1.5萬元／坪。

觀察北市近兩年租賃實價資料，北市今年1至9月租金單價破萬元的交易僅2筆，均集中在大安區，除本案外，另一筆交易位金華街，租金單價約1.3萬元／坪；不過，去年同期就有13筆的交易案，租金單價破萬元，其中萬華區8筆、信義區及大安區各2筆、中山區1筆。

大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，去年高單價租金店面集中於萬華區，主要是在疫後觀光人潮加持下，店面房東待價而沽，因此租金單價有感提高；今年大安區在大巨蛋等議題帶動下，商圈景氣出現復甦跡象，故有2處高租金店面上榜。

賴志昶進一步說明，其中東區商圈、永康街商圈因人潮最多，租金表現獲益良多，不過觀察往年實價表現，儘管目前東區店面租金行情漸入佳境，但尚未回到疫情前租金單價動輒破萬元，甚至達每坪2至3萬元水準，東區若要奪回第一黃金商圈寶座，仍有一段路要走。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

▲台灣Q2全國房價上漲約3.6 %，年漲幅居全球第4名。（記者朱語蕎攝）

台灣房價真的高！根據公布2024年Q2「萊坊全球房價指數」（The Knight Frank Global House Price Index），共有44國家房價上揚、 12國房價下跌，其中，台灣Q2全國房價上漲約3.6 %，近1年漲幅約為11.9％，年漲幅居全球第4名。

該組織表示，全球多數國家正進入降息循環而激勵房價走漲，但可能會引來政策性干預；另外，有些國家的主管機關已著手研擬擴大住宅供給量來紓緩房價漲幅。

統計顯示，今年Q2漲幅第1名的國家是土耳其，近1年全國漲幅高達約46.4％，其房價飆漲源自於貨幣大幅貶值、通膨嚴重等因素。全球漲幅第2至10名，依序為波蘭、保加利亞、台灣、北馬其頓、哥倫比亞、荷蘭、墨西哥、希臘、克羅埃西亞。

至於房價跌幅最重的第1名是香港，近一年房價表現為-12.7％。跌幅第2、第3名分別為盧森堡、澤西島，跌幅各為-10.9％、 -9.0 ％。

近年央行接連祭出信用管制，不少民眾盼望房價因此下跌，但台灣房價似乎未受影響，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏就直言，這些政策可能造成短暫的成交量下跌，但現在工資、原物料都在上漲，土地也在漲，台灣股市熱絡，熱錢很多，價格很難跌。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

隨著房價的攀升，購房的門檻也隨之提高，中信房屋研展室彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，今年上半年，年收入100萬元以上房貸族新增房貸件數高達4萬8788件，相較於2022年上半年的3萬2489件，短短3年就增加了約1.6萬件，增幅高達50%。年收入在60-100萬元之間的房貸族，申貸件數增幅為22%，年收入不足60萬元的小資族群，申貸件數僅增加9%。若進一步觀察6都的表現，近3年以南2都年收入100萬元以上房貸族的申貸件數增幅最多，台南增加89%，高雄增加68%，其後分別是桃園（56%）、台中（47%）、新北（37%）、台北（25%）。



中信房屋研展室副理莊思敏指出，由於房價持續飆漲，薪水漲幅追不上房價漲幅已是不爭的事實，小資族想要買房確實愈來愈不容易，數據顯示，近3年小資族申貸件數的增幅遠低於高收入房貸族，而且小資房貸族的申貸佔比也在下降，顯見買房主力仍在持續向年收入過百萬的高收入人士傾斜。

 

莊思敏指出，在6都之中，又以南2都的高收入房貸族增長最明顯。台南和高雄的房價基期相對較低，過去這兩個城市的買方主要以在地居民為主。然而，近年來，隨著台積電、大南方計畫、成南台灣半導體S廊道、產業園區題材等利多因素的發酵，眾多國內外知名企業紛紛選擇在南2都設廠，為當地創造了大量的就業機會。在這些科技新貴和企業中高階主管的聚集下，南2都的房市蓬勃發展，高收入房貸族的數量及其佔比迅速上升。與此同時，面對區域房價的快速上漲，普通收入的小資族的居住空間也面臨著前所未有的挑戰。



展望未來房市發展，莊思敏認為，央行第七波房市信用管制措施來勢洶洶，此舉確實有助於引導房地產市場朝向「軟著陸」的方向發展，然而，對於資金實力雄厚、現金買房的高淨值人群和大型投資客來說，這些措施的影響效果可能相對有限，反而換屋族和小型投資客因資金調度受到限制，恐怕將首當其衝。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

根據House-Info房屋網統計，全台Q3總銷金額為6680.29億元，季減13%、年增46%，創單季歷史次高；新進場個數達429件，戶數為3.26萬戶，雙雙季減1成多，推案力道稍有收斂。房價部分則持續狂飆，全台開價及成交單價為60、56萬元，再度創下歷史新高，各縣市新北、新竹及台中等地亦締造新猷，絲毫沒有踩剎車的意思。



591新建案分析，Q3延續上半年氣勢，加上去年同期受《平均地權條例》修法等因素影響基期較低，整體供給仍有一定水準。像台北市在蛋黃區不敗題材加持下，建商仍延是火力全開，在文山、南港及北投等區都可見逾百億案量挹注，總銷一舉突破1600億元，較去年同期成長1倍多，供給戶數亦衝出單季新高。



新北市本季推案表現平平，房價卻像一尾活龍漲不停，開價、成交價年漲幅雙雙為各縣市最高，關鍵就在於板橋、新店、三重及永和等精華區塊，新案開價都已來到8、9字頭，部分預售案甚至已百萬大關，因而帶動價位飆漲。然而高房價卻也讓建案去化面臨挑戰，部分個案仰賴品牌及價格優勢，單周還能保有50組以上來人的盛況，反之卻連10組都沒有，銷況相當兩極。

 

桃園Q3推案個數達70筆之多，整體周來人也維持在20組左右，較過往仍保有一定水準，只是本季多為中小量體個案，較指標的僅有由寶佳、璟都建設推出總銷百億元「璟都航空城」。且隨著新一波管制政策出爐，近期在青埔、八德及龜山等地均出現大量延推潮，顯示在打炒房風暴下，當地建商多半保守應對，選擇暫避風頭。



新竹近年受限蛋黃區素地有限及地價飛漲等，量能熄火已久，近2季推案量僅300多億元，整體力道仍顯疲軟，但本季在竹北有大量推案，雖然量體多為百戶以下的建案，但因地段加持價格仍一路衝高，開價、成交價5字頭均創歷史紀錄。



台中新案連發，價量持續爆衝，除了房價站穩5字頭新高，總銷近1900億亦是史上第1。然而市況看似風光，背地裡業者確是有苦難言，尤其近期央行、政府宣示打炒房基調，買方信心鬆動，部分地區來人量較上季明顯腰斬，也迫使當地建商及代銷重整行銷策略，期望在市況變天之際站穩腳步。



南部方面，台南由於今年上半年329、Q2等檔期新案爆量，墊高整體基期，加上近期打炒房發酵，本季推案可說提早入冬，總銷金額僅266億元，較上季大減近450億元。反觀高雄在設廠題材等紅利兌現下，於三民、前金區分別有「立信 立.天下」、「豐邑TOP+」等大型個案登場，帶動價量更上一層樓。



591新建案表示，本季數據固然看似亮眼，但僅僅只是暴風雨前來的寧靜，尤其919央行管制重拳打得房市措手不及，加上日前總統再度宣示打炒房、公開拿房市祭旗，儼然是壓垮駱駝的最後一根稻草，現階段除了案場來客量急凍，建商也高掛免戰牌延後推案，未來無論價量如何變化，房市恐怕都有一段苦日子要過。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】