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內政部公布最新全國購屋壓力指標，Q2全國房貸負擔率高達46%，創下歷史新高，首都台北的房貸負擔率更是驚人的70.69%，等於買了房子，家庭可支配所得有七成都在繳房貸。

另外東部的花蓮、傳統農業縣市南投、彰化房貸負擔率也都超過四成，全國只剩下基隆市的房價還在合理可負擔。

全向科技房產中心總監陳傑鳴，官方數據顯示，台灣房價「泡沫」嚴重，買了房子，全家逾七成收入都要用來繳房貸，這要怎麼活？現在不只民眾買房壓力爆表問題，房市更面臨泡沬破裂危機，難怪央行日前要出重手打炒房。

陳傑鳴表示，近年台灣房市在台商回流、低利率，營建成本增加以及漲價預期心理下，房價不斷攀高，與2019Q2相比，全國房價飆漲44%，不僅限於直轄市大漲，外縣市房價也都呈現飄漲的狀態。

而面對狂飆的房價，台灣民眾所得增長完全跟不上，由內政部發布台灣民眾的購屋負擔資料可發現，與2014Q2相較、短短10年，台灣家庭房貸負擔率就從35.35%，激增到如今的46.02%，大增超過10個百分點。

原先只有直轄市民眾買房壓力才有偏重情形，如今購屋壓力爆表的狀況已經遍及全國，離島、偏鄉都不例外。

陳傑鳴指出，面對房價不斷飆漲、高房價變成普遍的現象，可能在未來會衍伸兩大隱憂。

首先，人口集居的都會區可能發生買不起、租不起。一般民眾選擇居住地點時，會綜合行政資源、就業機會、就學所需、交通便利、醫療資源等方面綜合考量。在資源高度集中在都會區，民眾即便厭惡高房價，但最終依然無法離開這些地區。

而這樣的結果只會造成，買不起房的人越來越多，租屋市場也會因為需求旺盛而租金節節高漲，後續如果房價、租金繼續飆漲，民眾買不起的問題可能或擴大到連租都租不起。

第二、缺乏所得支撐，房價有泡沬破裂疑慮。房價上漲與維持，需要一定的支撐力道。目前雙北與新竹以外縣市，民眾收入普遍不高，以財政部先前公布的財政部綜合所得稅申報核定統計專冊內的數據就可發現，中南部縣市繳稅單位的平均年所得中位數都僅60~70萬之間。

而目前全台平均購屋總價超過1400萬，光是自備款2成，就要280萬，這金額中南部一般民眾可能就要不吃不喝約4~5年，而就算存夠自備款順利買房，高達1120萬的房貸，在目前房貸利率約2.3%下，即便使用30年本利平均攤還，每個月就要繳約4.3萬，這對年綜合所得60-70萬、平均每個月收入不到6萬的中南部民眾來說，買房等於幾乎沒多餘錢可活，未來只能靠更長年期的房貸方案才能把房價撐住。

陳傑鳴表示，房價不可能無限制上漲，近年雖有台商回流、科技大廠設廠等議題，但這些美好的願景都需要時間才能實現，如今所得還沒明顯提升下，房價卻出現大漲，一旦房市反轉，房價高檔買房者就可能面臨斷頭殺出風險。

住宅市場交易旺，今年建商展開強勁的購地動能，據統計今年第一季至第三季土地市場累計交易量站上千億元大關，已超越去年全年交易額。但隨著9月央行加強信用管制措施、市場資金緊縮，房市買氣趨冷、建商購地態度轉向觀望，預期第四季土地市場交易成長趨緩，而商用不動產表現主要與產業需求及經濟表現相關，因此對商用市場衝擊則相對較小。

據信義全球資產公司統計，2024年上市櫃法人前三季土地市場交易量推升至1344億元，較去年同期成長234％，刷新近四年來新高紀錄，品牌建商進場獵地，以亞昕最為積極，在前三季已斥資108億元於新北、台中買地；企業也加大力道布局商用土地，包括緯創資通、緯穎科技、汎德永業等，在今年都有購地記錄。

建商加大力道布局土地原料，展現出對住宅市場信心滿滿。回顧今年房市走勢，1月至8月全台買賣移轉棟數達24萬棟，較去年同期增幅26％，但隨著銀行貸款接近滿水位，市場陸續傳出排隊撥款、貸款審核期拉長、房貸利率飆升等，加上央行祭出第七波選擇性信用管制措施，市場購屋氛圍進入急凍。

預期第四季住宅市場交易降溫，建商購地腳步也進入「中場休息」。由於融資額度緊縮，建商資金斷鏈風險增加，住宅推案量會先暫緩觀望；上半年各大建商都有陸續購地充實庫存，第四季建商購地評估態度會趨於嚴謹，土地市場交易量將減緩。

購地策略轉向，商用土地成為開發商下一波布局重點。9月時市場出現一筆百億元交易大案，為台灣人壽以137.5億元取得桃園航空城計畫優先產業專用區57290坪土地，未來將規畫開發體育設施、商辦大樓、物流中心等，顯見開發商布局逐漸轉向這類可開發辦公大樓、商場等商業設施的大型商用土地。

限貸風波及選擇性信用管制措施實施，加深市場觀望氣氛，但危老都更、企業興建廠辦等資金需求不受影響，因此對商用不動產交易未造成直接性的衝擊，且今年出口穩健、內需消費增溫，產業投資信心強勁，半導體、AI相關、資通訊等企業持續有增設產線、擴充廠房需求，第四季工業不動產、辦公室等商用產品交易量仍大有可為。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

竹東二重生活圈受惠於政府推動桃竹苗大矽谷計劃園區三期，加上地理位置位處新竹市關埔和竹東鎮之間、鄰近工研院，昌益超過4,000戶的大型造鎮形成自成一格的新興商圈，而房價水準約僅關埔的6成左右，吸引不少竹科首購客進駐。

永慶不動產新竹科園加盟店、新竹星都滙加盟店協理陳紹慶表示，關埔和竹北高鐵都是大新竹地區房價最高的區域，關埔目前屋齡較新的大樓行情普遍來到7、8字頭，新案開價9字頭，二年前在關埔買「二房2,000萬元、三房3,000萬元、四房4,000萬元」成為最基本門檻。

相較下竹東二重生活圈距竹科園區約7公里，平時以中興路、去年通車的東科路，進入園區車程約15分鐘，而近十年來昌益機構在二重的系列造鎮，陸續興建超過4,000戶的社區，包括「環球市」、「環宇市」、「星都心」、「星都滙」等社區，屋齡較新的「星都滙」行情約5字頭，較舊大樓則約4字頭。

由於房價與關埔有不小落差，該造鎮使用分區雖為科技商務服務專用區、登記為辦公室，不過只要有設籍及居住事實，在稅費與貸款與一般住宅無異，因此吸引不少預算有限的首購族。

陳紹慶表示，竹科客購屋通常以關埔為首選，其次則會選擇房價較低的二重，及頭份、竹南。二重生活圈的發展有點類似早期的關埔，現階段生活機能除了藉助東西兩側的竹東市區及新竹市關埔之外，由於近年來入住人口增加，各類商家陸續進駐，也帶動生活機能成熟。

建商造鎮也同時規劃公園、停車場等，加上入住居民多為30多歲年輕族群，學區二重國小今年也成為額滿學校，二重生活圈經過近年發展，加上年輕、均質的人口結構，成為了年輕、有活力的新商圈。

陳紹慶表示，近期因為房貸緊縮，加上央行信用管制，看屋量、交易量有明顯的下滑，多數買方都會遇到申貸、審核要排隊的情形，交屋時程也往後延，銀行貸款只剩首購族較寬鬆，申貸較沒問題，目前部分賣方也願意微幅降價求售，過去普遍期望在實價行情以上，目前也願意接受在實價左右就願意出售。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

住宅大樓公設比，攸關民眾購買的房價中，每坪有多少不在自家屋內比重，住展統計，今年前三季公開的雙北市新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築）平均公設比，台北市為35.4％，新北市則為34.2％，與去年維持平盤，反映出市場接受度，建商規畫也有所顧及。

公設比來到40％以上的個案較為零星，住展發言人陳炳辰指出，高公設問題常發生百坪以下小基地建案，因興建出戶數較少，難以分攤公設，且室內空間局促，車位空間也不足，或只有機械車位，加上每戶管理費較高，令購屋民眾對高公設比相當敏感。

由於買方對公設比一定的在意程度，今年順利結案者，台北市有超過七成比例的公設比在35％內，新北市更達八成，如台北市萬華區的「大理ONE」、內湖區的「國泰承真」公設比都僅為30％，新北市新莊區的「國泰‧旭」與樹林區的「舜記福砌」也不到33％。

公設比低於35％的大本營，雙北市分別以台北市的中山區、中正區，與新北市三重區、林口區與板橋區為主，推案數各區在9至14案，除了皆為房市熱區因素外，新北市三區都有重劃區土地可利用，台北市兩區則因不乏都更案，土地較大，也得考量地主戶意見，公設比受控。

值得注意的是，雙北市在市場上還有稀有新案的公設比不到30％，比方說今年在台北市信義區，與新北市土城區、鶯歌區等地可見身影，部分建商也期望壓低公設吸引買氣，但出於逃生消防等設施已占去一定公設比例，有時刻意規畫，犧牲車位、電梯等公設使用便利性與舒適度，倒不見得以低為貴。

實坪制度未臻完善，不過高房價下的公設比高低受買方重視，加上年底房市不算穩定，後續上場案僅台北市松山區、大同區、新北市淡水區有個案來到38％的公設比，其餘大多沒有偏低、過高情勢。另在新北市新店區、五股區則還有30－33％黃金公設比例新案，或可期待買盤認同。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

▲商辦雖可入籍，但若改成住家使用，將違反都市計劃法規。（資料照）

商辦大樓能買來當住家使用嗎？近日有民眾詢問如果購買商辦大樓，可不可以改作自住房屋使用來節稅？台中市地方稅務局表示，自住房屋的條件之一是必須設有戶籍，商辦大樓雖可遷入戶籍，但若作為住宅使用，可能違反都市計劃法規，最高可能處30萬罰鍰，並勒令停用，提醒民眾注意，以免因小失大。

地稅局表示，民眾買房時應留意房地使用的管制規定，建議要購買住商混合大樓前，務必先調閱建物謄本，謄本用途應為「住商」或「住宅」。假如登記用途為「店舖」、「一般事務所」或「辦公室」就不是供作一般住宅使用。

地稅局提醒，因商業宅或工業宅價格一般低於周邊房價，如改作其他使用，可能會有違反都市計畫法規定的問題，呼籲民眾購屋或承租時要小心謹慎。

依房屋稅條例規定，房屋稅是以房屋價值與實際使用情形按所適用稅率課徵，民眾購入此類房地作自用住宅使用，雖依稅法仍可向地方稅稽徵機關申請自用住家用優惠稅率課徵房屋稅，但須承受被檢舉取締及依都市計畫法第79條規定處以6至30萬元罰鍰，且勒令停止使用之風險，不可不慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

國發會日前公布最新人口推估，2070年台灣人口將只剩1497萬人，加上中央銀行一連串的房市管制措施，外界擔憂台灣將步上日本後塵，房市會出現泡沫，不過，學者專家今天(25日)指出，人口雖然老化，但民眾對於更高品質的居住環境還是有需求，且這些產品的供給並不多，短期內房價恐難改善。

國發會日前公布最新人口推估，預估未來台灣總人口將從2024年的2340萬人，減少至2070年的1497萬人，減少844萬人，那麽人口減少，買房需求是否會降低，房價未來會下跌嗎？

中華經濟研究院院長連賢明指出，韓國、香港、新加坡都面臨房價不斷飆漲，但隨著人口老化，房價也都沒有下來，原因有兩部分，一是需求，人口雖然老化，但房屋需求並沒有掉下來；二是台灣財富其實比很多人想像的多，也推升房價，因為亞洲人的觀念是「有土斯有財」，就是要買房。

連賢明提到，日本郊區房價下來，但都會區沒有，台灣則相反，除了六都以外，鄉下的房價也起來，特別是台積電去哪、哪邊房價就起來。但房價會不會持續創高、有沒有可能改善，這是相當複雜的問題；他指出，房價高漲不是短期可以解決的問題，是長期、要靠中藥調理的問題。

中經院副院長王健全也擔憂，目前房價所得比已超過20倍，一個年輕人要20年不吃不喝才能買得起房子，下一代年輕人只能「躺平」。他說：『(原音)下一代年輕人只有兩種，但都一樣躺平，一個是有好的爸媽，就當包租公，可以躺平，沒有好的爸媽的，一樣躺平，因為一輩子都買不起房子。嚴長壽講得很好，我們這一代人沒有為年輕人設計一個發光發熱的舞台，我們的離去是不道德的。』

中央大學經濟系教授姚睿則指出，若要抑制房價，應該從供給面來做，讓都更、危老改建速度加快。她指出，新建屋的防震係數、安全係數、建材品質、公共設施完備，與「老屋」不是同一個產品，經濟成長過程中，民眾會追求高水平生活素質，包括居住環境、居住建材品質，所以換屋需求是高的、都會區很多人是想從沒有電梯、沒有公設的房子去換成新的建築物，所以需求很高、供給卻有限，自然房價會高。

她認為，現在新成屋越蓋越豪華、越完備，但也許一般人不需要，政府若能夠蓋一些平價的社會住宅，就能相對和緩房價的飆漲。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

中央銀行今（10/25）公布今年9月消費者貸款暨建築貸款餘額，購置住宅貸款餘額10.86兆餘元，年增率11.26%，續創新高，顯示房市熱度未減；而建築貸款餘額為3.49兆元，年增率5.67%，則創下2023年11月以來的低點。官員表示，第七波選擇性信用管制9月20日上路，政策還需要時間發酵，效果會更明顯。

央行官員分析，9月的購置住宅貸款餘額10兆8599億元，較8月增加約1112億元、年增率11.26%，再刷新紀錄，創下2006年4月以來、17年來新高，貸款餘額不僅連續10個月破10兆元，且年增率連續兩個月超過11%。

不過，官員指出，新青安房貸的占比為10.44%，相較8月的10.17%，並沒有太明顯的增幅，在財政部祭出新青安房貸一生一次，以及銀行對申請進行嚴格審核後，9月房貸餘額增幅不是太高，央行第七波選擇性信用管制甫推出不久，需要一段時間觀察。

至於象徵建商信心指標的「建築貸款餘額」有微幅增加，餘額為3兆4915億元、月增319億元，年增率5.67%，為2023年11月以來的高點。官員分析，年增率受到基期較低影響，但以變動量來看，月增金額相較8月幾乎腰斬快一半，從長期趨勢來看，年增率逐年下降，顯示建商或開發商傾向審慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

▲立院三讀通過「都市更新條例」第65條修正法案，將擴大適用原建築容積更新重建對象，提預計全國有約27萬戶受惠。（資料照）

立法院今（25）日三讀通過「都市更新條例」第65條修正法案，將擴大適用原建築容積更新重建對象，提高建築物所有權人參與都市更新的意願，預計全國將有8,216棟、6層樓以上合法建築物約27萬戶受惠。

內政部長劉世芳表示，此次修法主要考量實施容積管制前的建築容積多大於管制後的法定容積，且此類建築多為921大地震前建造，就現今建築法規標準而言，恐有耐震不足的疑慮。

為維護民眾居住安全品質及易於更新整合，修法擴大適用原建築容積更新重建對象，從現行針對實施容積管制前已興建完成的合法建築物，放寬至實施容積管制前已掛號申請建造執照的建築基地。

此外，為確保符合前項條件民眾的權益，這次修法也明定條例修正實施前，已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，亦得適用原建築容積計算。

劉世芳強調，台灣歷經多次地震災害，居住安全攸關國人生命財產保障，因此都市更新工作必須持續推動，內政部將持續結合中央部會、地方政府及民間力量，精進各項政策，具體落實都市更新。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

個人交易2016年1月1日以後取得的房地，短期交易將被課予重稅，但財政部南區國稅局表示，因繼承而取得的房地，對受遺贈人而言，取得的時點非人為所能控制，已放寬「連續繼承」而取得的房地，得將連續「各次」被繼承人的持有期間合併計算。

南區國稅局表示，因繼承而取得的房地，對繼承人而言，取得的時間點不是人為可以控制的。假若繼承人有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，須於短期內將該房地出售，因持有期間較短而適用較高稅率，未盡合理。

因此，財政部已在2023年11月2日發布解釋，放寬將連續「各次」繼承的被繼承人持有期間合併計算，以利適用較低稅率，或享有課稅所得400萬元內免稅、超過部分適用10%稅率的自住優惠，以兼顧情理並保障繼承人權益。

舉例來說，納稅義務人甲君之母於1996年購入A房地，甲母於2018年過世後，由甲父繼承A房地；之後甲父於2022年3月過世，由甲君繼承A房地，並於2024年2月出售，依前述法令規定，於計算甲君房地合一所得稅持有期間時，得併計甲母與甲父之持有期間，經計算持有期間合計已超過10年，得適用稅率15%。

南區國稅局提醒，個人出售因繼承或受遺贈取得之房地，適用房地合一所得稅規定者，不論獲利或虧損，都應在房地完成所有權移轉登記日之次日起30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向戶籍地所屬稽徵機關辦理申報。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市血流成河要來了？近期「金龍海嘯」席捲房市，各大房仲業的9月買賣交易數據都呈現急凍，不少觀望民眾預期，央行打炒房讓很多屋主著急、賣不掉，應是砍價買房的好時機。對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，近期房市買氣急縮、營建股倒一片，但買氣沒「冷個半年以上」，屋主急售、賠售機會並不大，目前普遍都是「降開價」，屋主把原先賣天價的期望，配合市況做調整，房價根本沒降，即便出現賠售資訊，僅限於零星個案。

陳傑鳴指出，即便市場從7月起傳出銀行限貸，央行在9月祭出市場最強的房市管制措施，引發市場嘩然，讓不少人期待房市即將血流成河，實際上，觀察房市兩大供需現象可知，崩盤沒那麼快。首先，房市買氣沒想像中的差，儘管限貸、打炒房讓市場風聲鶴唳，但8月的六都建物買賣移轉棟數僅萎縮7.6%，年增率達21.4%，而9月交易量持續月減8.8%，年增仍有6.4%，房市只是從過熱回歸平穩，看屋買房者多，房市維持一定熱度，房價很難快速下跌。

其次是房市賣壓不增反降。陳傑鳴分析， 打炒房之後，預期將湧現拋售潮，但受到預售屋禁止換約轉售、中古屋主反應較慢，或認為目前不是售屋時機的影響，根據樂居資料顯示，今年10月二手屋待售存量僅6萬5290戶，是2017年3月以來新低，不僅無大舉賣壓，待量售還連續想個月下滑，不論是否為政策影響的閉鎖期，沒賣壓、沒拋售潮，房價很難下跌。

陳傑鳴說，央行打炒房措施寄出後，因擴大管制區、加強限貸等作法，確實讓市場陷入恐慌與緊張，但近年台商持續回流投資，造成資金在房市流竄，且低利率與通膨買房保值等利多匯聚，民眾買房意願並不低，況且，央行打炒房政策對「首購族」和現金買房者並無影響，估計房市有一定的買氣支撐，軟著陸機會大。

他認為，這波買氣下滑只是讓過熱房市出現降溫，「價格漲勢大幅趨緩」是必然的結果，房價出現大幅崩跌，以目前市況看來，短期內仍無可能性，要等房市量縮半年以上，屋主才可能出現比較明顯的降價。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】