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備受矚目的社子島徵收案，日前台北市長蔣萬安裁示，社子島的區段徵收開案，預計2027年拆遷、2028年動工，將替社子島禁建解除與開發帶來新的曙光。全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，若北市府的區段徵收計畫順利推動，未來可替社子島帶來新的發展契機，但目前距離拆遷仍有2到3年，在區段徵收禁止移轉前，看好者大約還有1年半左右的時間可布局，須留意區段徵收案是否因為部分居民反對而出現變數。

台北市社子島因容易淹水，被劃為洪氾區而禁建超過50年，造成區內建物老舊，改建不易，影響民眾居住安全與地主權益，市長蔣萬安日前裁示，目前規劃的社子島的區段徵收開案，預計2027年拆遷、2028年動工，預計工期14年，估計將替社子島禁建解除與開發帶來新的曙光。

陳傑鳴指出，社子島雖屬台北市，過去受到開發限制影響，社子島區域環境與房價，跟台北市呈現平行世界，觀察近五年實價登錄交易，即便社子島受到區段徵收計畫利多影響，近五年房價出現大幅上漲，從2020年的每坪成交22.19萬，到2024年每坪44.93萬，漲幅103%，超過1倍，但與台北市近一年成交均價84萬或所屬的士林區65.6萬有極大的落差。

陳傑鳴說，社子島因為長期禁建，區內環境難以改善，房屋也都很老舊，過去區內房屋交易並不熱絡，買盤都在地客為主，每年房屋交易頂多十幾件；不過，近年受到政府開始推動社子島開發計畫，打算進行區段徵收，也導致房價與地價出現上漲，有不少人進行布局，不僅房價五年漲1倍，土地交易更為熱絡，價格也從五年前每坪約20至25萬，到今年每坪已達25至35萬。

陳傑鳴分析，幾十年來因居民期盼，歷任市長針對社子島都有提出不少開發計畫，如李登輝時期的「台北副都心」、吳伯雄時期的「博弈特區」、黃大洲時期的遊艇碼頭與國際旅館、陳水扁時期的台北第三副都會中心、馬英九的輕軌捷運與河濱花都、郝龍斌的台北曼哈頓等，但卡在防洪計畫未過，就是部分居民反對。

而柯文哲市場時期利用i-voting 決定的生態社子島開發方案，就是目前蔣市府延續推動的主軸，不過，因為規劃內容與居民期待仍有落差，目前仍有社子島自救會強烈反彈，後續徵收計畫能否順利推行，仍需觀察，看好社子島未來前景的投資者，仍需審慎關注區段徵收的進度。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行重拳打炒房，總裁楊金龍9月19日宣布第7波信用管制史上最嚴，被網友戲稱「金龍海嘯」，10月是央行效應最完整的第一個月，住商機構統計旗下成交狀況後發現，全台交易量減少6.1%，比起去年同期減少31.2%。

六大都會區表現遠不如去年同期，新北年減45%最嚴重，月衰退台中26%最慘。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，成屋交易雪上加霜，房市第一線狀況艱辛。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

六都年月雙減，新北市年減45%最慘澹

住商機構旗下各區表現上，相較於去年九月，今年在限貸令與選擇性信用管制壓力下，各都會多數表現不佳，北市勉強與上月持平，年減29.0%，新北市月減13.4%，年減45%，年減幅以新北市居冠。

雙北以外，桃園市月減11.4%，年減15%，台中月減25.9%，年減35.9%，月衰退幅度以台中最嚴峻。

南部區域房市方面，台南月減10.2%，年減26.0%，高雄月減2.9%，年減33.3%，徐佳馨表示，縱然本月央行宣布對於繼承與換屋手下留情，但市場僅一息尚存，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表現。

央行出手風雲變色，買方小心違約

大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，九月份又有選擇性信用管制上膛，房市可說是禍不單行，雖說央行針對換屋與繼承者打開「綠色通道」，不過市場負面效應持續發酵，近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，更讓交易過程中風險大幅提高，提醒買方要特別注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市10月天涼了！根據永慶房產集團統計，房市買氣連四降，10月交易量較9月量縮7%，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。銀行鬧錢荒短時間難解決，預估第四季將呈現旺季不旺格局。

在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制的影響下，房市買氣連四降，10月交易量較9月量縮7%。根據永慶房產集團統計：與9月相比，台北月減13%，新北減少2%，桃園月減11%，新竹縣市量縮4%，台中略減3%，台南與高雄分別月減5%與13%，若以10月交易量與6月高點相比已腰斬。

若與去年10月同期相比，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，全台房市交易量年減32%，台北年減38%，新北量縮37%，桃園年減33%，新竹縣市減少35%，台中年減36%，台南與高雄則分別年減11%與33%。

陳金萍表示，8月銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市買氣瞬間凍結，較7月大減逾二成，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，將不動產貸款資源優先提供給無房的真首購，房市交易持續降溫。雖然，央行為了避免錯殺無辜，於10月9日補充協處措施，將繼承者與換屋非豪宅可排除在信用管制範圍，此外，若是已簽購屋合約、即將申貸，符合繼承、換屋條件的也不受限制。

不過，整體而言，銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。同時，也改變民眾對於房市後市的預期，因此，目前市場仍瀰漫觀望氣氛，成交難度增，10月房市交易已出現連三月年、月雙降，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。

陳金萍進一步觀察，銀行鬧錢荒短時間難解決，加以過去幾年預售屋交易熱絡，將於今年開始陸續交屋，大量申貸需求考驗銀行的放貸額度，有限的信用資源也將壓縮房市交易量能，將持續衝擊房市表現，預估第四季將呈現旺季不旺格局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行9月19日召開理監事會，祭出史上最嚴的房市第七波選擇性信用管制措施，被房仲業者形容是「金龍海嘯」，效應也逐漸展顯。住商機構統計旗下成交狀況，發現全台10月交易量減少6.1%，比去年同期減少31.2%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，第七波選擇性信用管制實施後，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

進一步觀察各區表現，今年在限貸令與選擇性信用管制壓力下，各都會多數表現不佳，北市勉強與上月持平，年減29%；新北市月減13.4%，年減45%；桃園市月減11.4%，年減15%；台中月減25.9%，年減35.9%；台南月減10.2%，年減26%；高雄月減2.9%，年減33.3%。

徐佳馨表示，縱然本月央行宣布對於繼承與換屋手下留情，但市場僅一息尚存，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表現。

大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，九月又有選擇性信用管制上膛，房市可說是禍不單行，雖說央行針對換屋與繼承者打開「綠色通道」，不過市場負面效應持續發酵，近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，更讓交易過程風險大幅提高，提醒買方要特別注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

10月強颱襲台，房市也在銀行限貸與央行第7波打房管制下，颳起罕見強颱，第一線的房仲業首當其衝，尤其10月份是反映央行效應最完整的第一個月，果然各地災情頻傳，交易量都大幅縮減，永慶房產集團統計更直言，已比6月高峰時期「腰斬」。專家判斷，在銀行房貸庫存已滿水位、買方期待降價心態濃厚下，第4季的交易也難有好表現。

各家房仲統計10月交易狀況，堪比強颱過境滿目瘡痍，永慶房產集團月減7%，若與6月高點相比已經腰斬，較去年同期也大減32%。住商機構統計全台交易量較上月減少6.1%，比起去年同期更減少31.2%。中信房屋月減約17.8%，較去年同期減少約21.1%。台灣房屋集團統計六都和新竹縣市，僅桃園交易量月增5.3%，其餘各都皆量縮，又以高雄減幅達27.1%最大，整體交易量月減12.8%，年減22.6%。

之所以如此悽慘，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，8月銀行房貸緊縮影響民眾擔心貸不到，轉趨保守觀望，9月又有央行祭出第7波選擇性信用管制，使房市交易持續降溫，即使10月初為避免錯殺無辜，補充了協處措施，將繼承者與換屋非豪宅排除在管制範圍外，但因銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，讓成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。縱然本月央行宣布對繼承與換屋手下留情，但市場僅一息尚存，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第4季交易很難表現。

▼若此觀望氣氛趨勢持續，專家認為房價不排除出現下跌的可能性。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

本月不只央行信用管制持續發酵，以及房貸水位依然緊繃，中信房屋總經理張世宗補充，月初山陀兒颱風干擾民眾外出看屋計劃，種種因素導致10月成交量出現顯著下滑。目前房市正處於多空對峙的局面，市場交易逐漸回歸到剛需基本面，雖然帶看量有所減少，但出門看屋的民眾多為自住需求者，且具備一定的資金實力。惟受大環境影響，買方更謹慎，決策速度明顯放緩，追價意願降低，交易週期也因此拉長。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，銀行受限貸令所致，審核嚴格放款緩慢，因此放貸會挑優質好客戶，包括科技業員工或身分單純的軍公教首購族等；而目前市場對低總價物件的承受力高，尤其即將交屋的物件若能以甜甜價平轉仍然搶手；賣方也更看重買家背景和財務狀況，能以現金加速成家都會是優質買方，第4季將形成「銀行挑好客、買方挑好價、賣方挑好咖」的狀況。

展望後市，張世宗指出，在房貸排隊潮尚未緩解的前提下，交易量恐繼續走低，特別是新案供給量較大、投資氛圍較重的新興重劃區，若此趨勢持續，房價不排除出現下跌的可能性，預計最快要等到明年房貸塞車問題有所改善後，房市才有望回溫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等大陸六大商業銀行自今年11月1日起，將陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，這意味著中國人民銀行一個月前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式實施。專家表示，此舉不僅將減輕購房者壓力，亦有助於緩解銀行提前還貸潮，穩定資產規模。

另外，截至10月28日為止，大陸21家全國性銀行已完成總計5,366.7萬筆、規模達人民幣（下同）25.2兆元的存量房貸利率的下調，各地方法人銀行也即將在31日完成批量調整。

綜合陸媒31日報導，為了提振經濟與消費、拉抬低迷房市，人行、大陸金融監督管理總局、證監會聯合發表最新救市政策，其中提到，要降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。要引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

此後，包括中行、工行、建行、農行等國有六大行10月12日先後宣布將從10月25日起批量下調存量房貸利率。

報導稱，根據本次公告，對於以浮動利率，也就是貸款市場報價利率（LPR）加減點報價的存量個人房貸，當其利率加點值高於全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基本點時，借款人可以向銀行申請調整房貸利率LPR加點值，調整後為全國新發放個人房貸利率平均加點值加30個基本點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市「金龍風暴」持續擴大，房市來客量萎縮、成交量減少，建商、代銷業者為催出來客量、提高成交機會，在預售屋接待中心辦促銷活動的行銷手法，送贈品、玩抽獎紛紛出籠。專家預期，若來客、成交低迷狀況持續至明年第一季，房價有可能面臨鬆動。

景文科技大學副教授章定（火宣）分析，下半年以來房市政策陸續出籠，7月傳出房貸排隊，8月央行召集國內主要銀行道德勸說，銀行採自主性限貸令，9月央行宣布第七波選擇性信用管制，房市衝擊效也逐月發酵。

根據第三季國泰房地產指數，全台預售屋30天銷售率8月還在高檔的20.66％，9月只剩下13.59％；台北市9月銷售率只比8月掉3％、台中掉1.5％，影響較小，原買氣暴衝的新北市、新竹、高雄，9月都比8月大減10％以上。新北市9月銷售率只剩下12.45％，桃園從7月的25.09％一路下降至9月的10.73％。總體來說，9月數字並未完全反映「金龍」海嘯對預售市場的效果，第四季才能見真章。

馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，第四季房市應該會呈現「量急縮、價急凍」，但因預售屋禁止轉售後缺乏價格破壞者，控價權掌握在建商手上，若要預售屋價格明顯鬆動，就要看建商願不願意向現實妥協。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣老舊房屋眾多，六都中又以台北市老屋增幅最高，10年來增加約14％，品嘉建設董事長胡偉良在臉書發文指出，台灣都更牛步，雙北一堆老房子不都更有以下4大關鍵。

胡偉良表示，台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、而且違建之多，但大家卻都視若無睹，也難怪有人說「只能等地震來幫忙推動都更」，但到時耗費的資源恐遠超過大家的想像。

胡偉良進一步分析都更牛步的4大關鍵，首先是房價波動大，在房價上漲時，實施者享增值厚利，卻容易引起圖利建商的批評，但在房價下修時，實施者不僅沒有利益，反而將因房價下跌遭受損失，導致都更案停擺。

其次是容積獎勵制度，老舊建物早期的現存容積，遠超過新法規的建築容積，甚至大過都更改建可給予容積獎勵的最大上限，難以成為民眾改建的誘因。

第三點是民眾錯誤認知，以為住宅區能比照商業區，房價50萬想比照房價100萬的換回條件，難怪妨礙了老屋改建的推動。

第四點是審議流程冗長，都更審議光是跑流程就要兩年以上，且過程中會碰到各種問題，往往會耗掉5年的時間，若加上之後的拆遷改建，從開始到完工交屋入住，耗費十年恐怕是家常便飯。

知名房地產投資客帥過頭則在《中午來開匯》節目表示，台北市都更速度緩慢，台北市很多蛋黃區無法都更，像是復興南路、光復南路附近，過30年後全台北市恐將「萬華化」又老又舊。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國門之都桃園，為全球電子業供應鏈重要的產業聚落，北台灣廠辦主要集中在雙北，價格居高不下，隨著高鐵與機場捷運，縮短與其他都會區距離，桃園廠辦隨之受惠，造就上市公司購地興建廠辦及建設開發商推出廠辦園區。而桃園正在進行中的重大建設預期效益，持續為廠辦迎來熱銷黃金期。

桃園市政府為吸引國際企業及台商回流，去年10月結合遠雄自貿港區公司與桃園航空城兩大優勢企業，共同推出「桃園航空城自由貿易區聯合招商」，透過擴大自貿港區全球運籌服務及稅費優惠，延伸到航空城周邊產業專區。從交通位置來看，南崁鄰近國道1號、2號、桃園機場、桃園高鐵，距離台北內湖科學園區，及新竹科學園區都在一小時內；預計於2029年完工的國一甲線，西起台六十一線，東到國道一號桃園交流道北側，並將國道1號及台61線快速公路相銜，將創造桃園航空城及其周邊地區成為高發展潛力地區。

中謹建設常年耕耘南崁區域，廠辦規畫經驗豐富，將廠房高度、地板承載、進出貨動線等規格依企業主需求擘劃。「中謹雲極MIT廠辦專區」面20米長興路二段，鄰近外稱小天母的上南崁生活圈、距台灣微軟雲端資料中心，台茂購物中心及COSTCO大型賣場均在5分鐘車程內，憑藉便利交通路網與成熟生活機能優勢，將成為企業總部設址首選。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著都市發展，地價、房價持續上揚，集合式住宅成推案主流，加上家庭結構改變，小家庭以一般公寓大樓使用空間即可滿足，又具備居家管理與投資出租效益，如今大基地面積、總價門檻較高的透天新建案，在雙北市已成稀有產品，住展雜誌統計，今年迄今只推出3案，再以近6年資料觀察，每年推案數都在個位數，去年與2019年稍多來到8案，2021年則為6案，而今年即使接下來進場透天案仍屬零星，建商對這類產品興致相當淡薄。

沒人賣沒人買 雙北透天快絕跡

近6年來雙北市共計32案新推透天厝，只有一案位於台北市，坐落內湖區碧湖公園周邊別墅區，其餘都在新北市，要在寸土寸金的台北市推透天案，顯然不具效益。而新北市則以林口區、新店區各有9筆與8筆的透天案為多，大都分布在新店區的華城特區，與林口區康橋國際學校一帶，皆為區域知名的透天別墅聚落。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，建商自知市場買氣有限，戶數少則可減輕壓力，雙北市這類產品案體規劃都不大，近年指標案以2021年於新北市淡水區推出的「天水一墅」為亮點，總銷達50億元，戶數則有116戶，另有2020年在新北市新店區登場的「清崧華城」，總銷有45億元，戶數是60戶，其餘多為10億元以下小案。

又在這6年推出的新案仍有11案還在銷售中，即便扣除今年新推案，依然有1/3的案子賣不完，還有個案銷售率低於5成，亦可見改案名、換代銷等隱含言外之意狀況，由於透天案所屬高總價物件，不乏賣破億元，銷售上無法求快，加上再有市中心的豪宅大樓為競品，若地段位置、規劃、知名度不夠強勢，無疑拉長等待有緣人的時間，買氣與建商興案意願都難見熱度。

當然要是透天案能在總價上讓利，買氣也會有所反映，比方說新北市三峽區「青鳥之森」，量體來到16億元，一共66戶，因總價帶多在2000多萬元，相對親民遂傳佳績。

陳炳辰分析，雙北市透天物件未來低檔態勢不變，眼下部分新案會在社區內規畫少許透天戶別，搭配住宅大樓一起推出，提供仍有意購置的買盤。不過走出雙北市，其餘地區保有透天產品購買習性，特別是南部還有買豪宅不如買豪墅的市場特性，建商出於一定的買氣與土地利用上有較大空間，推出之透天案數為雙北市的數十倍之多，與小宅大樓充斥的都會區大顯兩樣情。

表1.雙北市近六年透天推案統計