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文／住展雜誌

央行打炒房，要求建商購地貸款18個月內若未動工，銀行需收回貸款或增加利息。立委30日質疑，九大公股銀行有逾2,000億元的購地貸款逾期未動工，其中土銀就占1,173億元，直批以低利貸款助長建商養地炒房歪風。土銀回應，除特定案件外，均按規定收回貸款本金，並加碼利率。

根據九大公股行庫提供立院財委會的數據，截至去年底，超過18個月未動工的購地貸款，以土銀高達1,173億元最多，超過200億元的還有兆豐銀269億元、合庫銀226億元。

立法委員王世堅30日質詢表示，銀行將大筆資金，以低利貸款給不肖建商圈地養地，是房價居高不下的主因，直批「最惡劣的就是土地銀行」，要求金管會徹查。

金管會主委彭金隆回應，將於檢查時處理，若查到逾期未動工者，會要求銀行提改善意見，包括調整建商的貸款條件、或是貸後與授信目的不符，也要做後續處理。

土銀提三點說明，首先是因土銀是不動產信用專業銀行，負責執行政策性不動產貸款責任，因此不動產貸款總餘額會比一般商業銀行高。

再者，2022年起受疫情、缺工缺料等因素，影響借款人動工時程，導致土地銀行未動工餘額增加。

不過，除了屬2023年2月央行增修訂有「不可歸責於借款人因素」，例如受疫情環境影響而缺工缺料，或是建案特性、規模、建築法規要件差異，致公務機關審照時程較長等，並經土銀查證有具體明確事證者，其餘展延動工案，土地銀行均依央行規定，逐步按比例收回貸款本金，同時採逐年利率加碼辦理。

最後，土銀表示，均審慎評估展延動工的合理性，並持續遵照主管機關規範精神，落實貸後追蹤管理，比如定期追蹤案件是否按計畫動工、執行後續收回貸款及利率加碼等措施，以督促借款人確實按興建計畫期程動工。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

少子化衍生高等教育學校出現倒閉潮，國民黨立委黃健豪建議，政府應明確收回校地，並以興建社宅為優先；內政部表示，持續擴大盤點公有土地，無論是退場學校、低度利用及老舊機關廳舍等，只要有適合興建社宅的土地，就會依據所在區域展開需求及適宜性進行評估。

為提升社宅興建速度，內政部表示，尋找社會住宅興辦的適當用地，已持續擴大盤點公有土地，包括退場學校、低度利用及老舊機關廳舍等，與主要部會合作規劃社會住宅，持續擴充全國社會住宅存量，給予租屋家庭支持及平價優質的居住空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

文／住展雜誌

台灣民間信仰根深蒂固，廟宇和神壇隨處可見，位於精華地段的廟宇更是價值不斐。新北市地政局清理地籍時發現，新北市有上千筆土地登記在神佛名下，其中，媽祖名下的土地總價值21.1億元最高，其次是土地公擁11.92億元，但其擁有的土地312筆最多、總面積最大，保生大帝以5.47億元排名第三。

地政局地籍科長王珮榕表示，已清查的土地當中，土地公（包含福德爺、福德正神、福德祠、福德神等）是新北市擁有最多筆土地的神祇，名下有高達231筆土地，總面積達6萬4,227坪、總價值11.92億元；若再加上尚未釐正權屬的土地，數量更多達312筆、總價值13億1,150萬元（以公告現值計算），其中單筆面積最大的土地位於八里區，約1.6萬坪、價值1億3,055萬元。

另外，媽祖名下土地有127筆、總面積3萬5,502坪，雖然比土地公少了快一半，但因媽祖位在蘆洲、樹林等土地，地段值錢，所以土地公告現值21.1億元，比土地公高出近一倍，使媽祖成為新北「神明地王」。

王珮榕說明，台灣光復初期，人民不諳法令，加上信仰虔誠，許多土地被登記在神明名下，然而神明不是自然人或法人，無權利能力，無法成為不動產登記的權利主體。

為了健全地籍管理與確保土地權歸屬，中央制定《地籍清理條例》，協助釐清未明確權屬的土地（包括神明名下土地），找到權利人，或是代為標售。

王珮榕舉過去地籍清理案件為例，以往台電在蘆洲區計畫蓋電塔時，發現該土地所有權人是「福德正神」，無法直接向神明購地，地政局將該土地列為地籍清理清查公告，該土地管理人依規定向民政單位申報，完成神明會的資格備查，使得台電能順利與管理人簽約辦理買賣移轉過戶，有效解決長期未決的土地權屬問題。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據金管會最新統計，今年9月建商的建築貸款融資餘額逾3.8兆元，消費者購屋貸款餘額也超過10.8兆元，雙創歷史新高；但9月建築貸款逾放比0.02%為史上最低，購屋貸款逾放餘額較前月略增，但逾放比率為0.06%的歷史低點，不論建商或消費者，現階段的貸款負擔能力都還不錯，使貸款違約狀況來到史上低檔。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「逾放比」是指貸款列入催收或其他逾期放款的金額比率，可反映申貸戶繳款的不穩定程度，自從2020年底央行信用管制重出江湖以來，政府端出實價登錄2.0、房地合一2.0、平均地權條例修正、囤房稅2.0等政策為房市降溫，加上央行六度升息，整體融資成本提高，因此外界原預期市場轉淡後，墊腳購屋的貸款族恐湧現一波斷頭潮。

不過，從逾放比愈來愈低的結果來看，9月建築貸款逾放餘額僅8.6億元、逾放比0.02%，為史上最低，購屋貸款逾放餘額67.5億元，雖較9月略增，但逾放比率仍為0.06%的歷史低點，還遠低於2007至2008年金融海嘯時期的1.5到1.62%，顯示房地產放款的體質趨向健康發展。

張旭嵐指出，建築貸款與購屋貸款的逾放比創新低，主要有三大原因。一是「利率水準仍低」，儘管央行六度升息，但整體利率在歷史上依然是相對低水位，尚在可負擔範疇。

二是「市場買氣穩健」，建商多採預售，今年前三季市況銷路旺營收好，少有無法還款的情況，建商無急售倒貨的壓力；而今年房市買氣佳，若房貸戶遇上資金瓶頸，仍有機會順利出售，且股市走俏，房貸戶周轉資源多，也降低繳不出房貸的可能性。

三是「行庫精篩客戶」，央行信用管制實施後，銀行不論對建商或一般消費者的放款，都趨向保守，嚴選負擔能力佳的優質客戶，降低貸款違約風險。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年9月下旬，央行實施第七波選擇性信用管制，因此，9月的數據還尚未反應相關效應，但即將交屋且資金有限的買家，若受限貸令影響解除買賣契約，還不會進入房貸階段，後續就不會衍生繳不出貸款的問題，購屋貸款逾放比，應會持續在低檔徘徊。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

雖然雙北地區房價高，但是千萬預算入主雙北地區，並非不可能！永慶房產集團根據實價登錄資料，統計台北市、新北市近一年房屋總價千萬元以下交易量前五名的行政區，並分析該區域中公寓及大樓的交易情形。台北市中山區精華地段套房千萬內可入主；淡水區則有機會千萬內買到3房大樓住宅。

總價千萬元入主台北市當然有機會！台北市中山區、萬華區、北投區、文山區和士林區，仍有總價千萬內的住宅交易紀錄。出乎意料的是地段精華的中山區千萬內大樓交易相當熱絡，平均總價800萬元內就能入主！永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，中山區位於台北市精華地段，無論交通、生活機能都相當優異。由於土地稀缺昂貴，該區的小坪數電梯大樓較為普遍，平均坪數約為10坪左右，也讓住宅總價相對較低，減輕購屋負擔，受到許多年輕單身族、小資族群歡迎。

若以坪數大小觀察，北投區千萬元以內的大樓和公寓，擁有相對較大的住宅坪數。陳金萍表示，由於北投區距離台北市中心稍遠，且屋齡普遍落在30年至40年，房價也顯得相對親民。在總價千萬元內的預算下，可以在該區找到比北市其他區域更為寬敞的公寓和大樓，多為坪數約20坪左右的2房至3房住宅，適合希望在北市內擁有更大居住空間的購屋族群。

在新北市，總價千萬以內在淡水區還有機會買到3房的大樓住宅。陳金萍分析，淡水區距離台北核心區較遠，房價相對親民，每坪均價約在2字頭。若願意以時間換取空間，在總價千萬以內可以購得將近30坪的大樓，有望規劃成3房住宅；且大樓屋齡也相對年輕，平均不到20年，以雙北來看算是相當經濟實惠，成為許多小家庭的熱門購屋首選。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

文／住展雜誌

台北市府積極推動東區門戶計畫，挹注大量資金促南港產業轉型，區域近年大型建設陸續展開，帶動房價逐年攀升。南港產專區公辦都更2.0首案「南港新都公辦都更案」，25日公開徵求出資者，預計11月5日舉辦招商說明會，明（2025）年2月10日截標，預估興建住宅及產業共4棟大樓，更新後總價值達150億元。

南港中視新都會為樓高5至7層、174戶的30年屋齡老社區，鄰近三鐵共構的南港站及南港經貿園區，基地面積達9,680平方公尺，換算約3,000坪，為北市稀有大面積更新基地。

考量南港區住工混合情形複雜，2019年1月18日公告劃定為南港產業生活特定專用區9-2單元，2020年11月23日申請公辦都更，為南港產專區首件申請公辦都更案2.0的案件，2021年確認由北市住都中心擔任實施者，預計更新後興建地上17層（產業棟A）、地上12層（產業棟B）、地上14層（住宅C、D棟）大樓。

住都中心表示，本案除可依法申請優惠容積率；同時，得依《擬定台北市防災型都市更新細部計畫案》或《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》進行鑑定，若符合者也能申請。

住都中心預估，「南港新都公辦都更案」總容積獎勵可達80％以上，更新後總價值可望達150億元。北市府盼此案成為南港工業區老舊聚落的轉型領頭羊，加速南港產專區都更。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

近年政府打炒房，數度祭出信用管制與升息，但不動產放款金額續創新高，違約率則持續下探！根據金管會最新統計，今年9月建商的建築貸款融資餘額逾3.8兆元，消費者購屋貸款餘額也超過10.8兆元，雙創歷史新高！逾放比則續創歷史新低，9月建築貸款逾放餘額僅8.6億元，逾放比0.02%為史上最低，購屋貸款逾放餘額67.5億元雖較上月略增，但逾放比率仍為0.06%的歷史低點，顯示不論是建商還是一般消費者，現階段的貸款負擔能力都還不錯，使貸款違約狀況來到史上低檔。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「逾放比」是指貸款列入催收或其他逾期放款的金額比率，可反映申貸戶繳款的不穩定程度，自從2020年底央行信用管制重出江湖以來，政府端出實價登錄2.0、房地合一2.0、平均地權條例修正、囤房稅2.0等政策為房市降溫，加上期間央行六度升息，整體融資成本提高，因此外界原預期市場轉淡後，墊腳購屋的貸款族恐湧現一波斷頭潮；但從逾放比愈來愈低的結果來看，今年9月建築貸款逾放比，較2022年3月央行首度升息時的0.06%更低，購屋貸款逾放比0.06%，更是遠低於2007~2008年金融海嘯時期的1.5~1.62%，顯示房地產放款的體質趨向健康發展。

 

張旭嵐指出，建築貸款與購屋貸款的逾放比創新低，主要有三大原因。第一，「利率水準仍低」央行雖六度升息，但整體利率在歷史上依然是相對低水位，尚在可負擔範疇。



第二，「市場買氣穩健」建商多採預售，今年前3季市況銷路旺營收好，少有無法還款的情況，因此建商無急售倒貨的壓力；而今年房市買氣佳，若房貸戶遇上資金瓶頸，仍有機會順利出售，且股市走俏，房貸戶周轉資源多，也降低繳不出房貸的可能性。



第三，「行庫精篩客戶」央行信用管制實施後，銀行不論對建商還是對一般消費者的放款，都趨向保守，嚴選負擔能力佳的優質客戶，降低貸款違約風險。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，央行第七波限貸9月下旬才實施，因此今年9月的數據還尚未反應相關效應，但即將交屋且資金有限的買家，若受限貸令影響解除買賣契約，也還不會進入房貸階段，後續也就不會衍生繳不出貸款的問題，因此第七波信用管制後的購屋貸款逾放比，應會持續在低檔徘徊。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

由於整體利率水準仍低、銀行風險控管得宜，加上房市買氣旺，不動產貸款逾放比續刷歷史新低。據金管會統計，9月建築貸款逾放餘額僅8.6億元，逾放比0.02％史上最低，購屋貸款逾放餘額67.5億元雖較8月增，但逾放比率仍為0.06％的歷史低點。

統計顯示，建築貸款逾放餘額今年以來一路下降，從年初的14.9億元，降至9月的8.6億元，逾放比降至0.02％，購置住宅貸款雖微幅升高，年初約63.2億元，今年9月為67.5億元，不過購置住宅逾放比仍為0.06％低檔。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，自從2020年底央行信用管制重出江湖以來，政府端出實價登錄2.0、房地合一2.0、平均地權條例修正、囤房稅2.0等政策為房市降溫，加上期間央行六度升息，整體融資成本提高，外界原預期市場轉淡後，墊腳購屋的貸款族恐湧現一波斷頭潮；不過目前建築貸款逾放比，比起2022年3月央行首度升息時的0.06％更低，購屋貸款逾放比更是遠低於2007～2008年金融海嘯時期的1.5％～1.62％，顯示房地產放款的體質趨向健康發展。

張旭嵐指出，中央銀行雖六度升息，但整體利率在歷史上依然是相對低水位，尚在可負擔範疇。此外，建商多採預售，今年前三季市況銷路旺，沒有急售倒貨的壓力，加上房貸戶遇上財務困境，市場買氣旺、股市走高，房貸戶周轉資源多，也降低繳不出房貸的可能性。此外，銀行風險控管下，放款趨向保守，也降低貸款違約風險。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房地合一所得稅已實施近九年，國稅局表示，仍時常有納稅人因不懂法律或疏忽，而遭補稅或裁處罰鍰，常見錯誤分成三種樣態，包括誤以為免申報、成本費用申報錯誤、錯誤認定取得日或交易日，提醒申報前多加留意，以免受罰。

為抑制房地產短期炒作，房地合一稅自2016年元旦起上路，迄今已實施將近九年，但財政部南區國稅局表示，仍時有納稅人因不了解法令或疏忽，未依規定申報或申報錯誤，遭補稅或裁處罰鍰。

常見申報錯誤分成三種樣態，第一，應申報卻未申報，經常出現在誤認交換房地、交易虧損、二親等以內親屬買賣房地、交易農地、房地遭法院拍賣等情況，仍都應在規定期限內申報房地合一稅。

第二，成本費用申報錯誤或是不實，國稅局舉例，常見納稅人未提出支出證明，像是發票、收據或是收費細項等憑證；或是交易繼承或受贈取得房地，誤以為是以贈與人購入價格為取得成本；申報取得成本未扣除折讓金額；數人出售共有房地，未按成交價額比例計算各自成本或是費用；無仲介事實或支付證明，卻虛列仲介費。

第三，錯誤認定取得日或交易日，包括出售共有房地，各共有人取得原因，如買賣、贈與或繼承時點不同，未分別判斷是否屬房地合一稅課徵範圍，誤以為所有共有人課稅方式均相同，導致漏未申報；房地遭法院強制執行拍賣，誤以房地完成所有權移轉登記日為交易日，超過時限申報；購入預售屋等待交屋後將成屋出售，誤將持有期間從訂定預售屋買賣契約日起算，依規定應以取得該成屋的所有權移轉登記日起算。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】