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月薪3萬元可以買房？台灣房屋集團根據聯徵中心統計，全台年收入40萬元以下的小資族，今年上半年房貸案件佔新增房貸12.4%，平均月薪約3萬元的上班族，今年上半年平均背負房貸金額達878萬元，還比去年同期增加了62萬元，房貸壓力只升不減。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，全台年收40萬元以下的上班族，平均月薪約3萬元，若要扛近900萬元房貸，以40年期都要月付近3萬，其實頗不符合常態，估計這些小資族多半受到父母資助，提早購屋，加上善用新青安貸款寬限期，5年間繳息不繳款，才會成為低薪卻背高房貸的主因之一。



進一步觀察，全台小資房貸族相比去年上半年的14.8%，減少了約2.4個百分點，6都低薪族房貸佔比也全都下滑，減少最明顯的是台北市及高雄市，皆減少超過3個百分點，其中又以台北市，減少3.3個百分點居冠，低薪族房貸佔比僅剩10.7%，也是6都最低，而差異最小的則是台南市，減少約1.2個百分點，另外觀察，雙北市低薪族，房貸壓力均破千萬元，與去年同期相比，6都低薪族房貸壓力全都暴增，尤其高雄市及桃園市低薪族，平均房貸負擔均增破百萬元。

 

李家妮表示，台北市房價負擔為全台重中之重，高雄則受台積電效應，房價漲幅高又快，這類高房價、高漲速地區，低薪族面對房貸增壓，相對更無力招架，減幅也因而明顯，而台南房貸負擔為6都最輕，對低薪族影響相較低。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，低薪族房貸佔比下滑，主要顯示出近期房市四大變化，「購屋負擔增加」，「高薪置產族增」，「低總物件缺貨」，「核貸門檻更高」。



張旭嵐指出，物價、房價持續上漲，加上近年接續迎來6度升息，房貸利率上升，對低薪族而言，購屋壓力沉重，房價越來越高攀不起。



且新青安掀起的房市熱潮，不僅首購浮現，更具購屋實力的換屋置產族更積極進場，也稀釋了低薪族佔比。也因為近期的購屋潮，小資能力可及的物件去化快，成屋市場低總物件缺貨，小資有意願但沒得買。



由於交易過熱，為求風險控管，央行祭出限貸令，下半年起銀行核貸門檻更高，對貸款人借貸條件審核也更加謹慎，讓各家銀行房貸大門變窄門，甚至以價制量，不少房貸案利率3%以上，恐影響未來小資族整體放貸表現。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北巿科技產業鏈，沿著基隆河自內湖科學園區、南港軟體園區，串聯北投士林科技園區，內科、南軟因基期已高、產業話題疲乏，北士科大有後來居上之勢。加上南港東區門戶計劃、西區台北車站雙子星新國門，皆已開發到位，綜觀城市發展格局，目前唯有北區、北投士林科技園區足以積蓄開發量能。

北士科周邊醫療資源豐富，結合智慧城市、環保淨零碳排示範區域，集合AI科技、生醫產業，被視為台北科技產業鏈最後一塊拼圖，短期內台北市已沒有同等量級新科技重劃區可匹敵。

從信義計劃、大直重劃、內湖科學園區到南港軟體園區，重劃區長效型增值利多不變，在全台房價齊漲，台北市中心新案房價突破200萬之際。北士科眾所矚目，2022年開發至今，軟橋段表現亮眼持續增值，新洲美段首推反應熱烈，在全市比價效應下，市場看好新洲美元年正是起漲元年，上漲空間、置產紅利優於北市其他區域。北士科建設先於開發，不只基礎建設完備，交通路網四通八達，福國路、承德路、洲美快速道路，快速串接天母士林、台北車站西區門戶、中山高速公路。捷運淡水信義線連動金融中樞信義計劃，規劃中還有輕軌捷運東西線與南北線。

交通動能啟動經濟量能，是全球新興重劃區致勝定律，金仁寶集團總部300億開發案、中鼎集團第二總部大樓、新光紡織、士林電機、友華生技、新光人壽等重量級企業布局進駐，推估將達10兆產值，北士科目前仍處於開發初期，低基期進場效益可期。

北士科住宅稀有僅占14％，新洲美段結合科技重劃區、親水無堤水岸、20,000坪綠地高綠覆環境、住宅稀缺等要件，吸引達麗、潤泰、華固、璞真、遠雄、宏普、聯上等龍頭建商布局，其中達麗建設「達麗河蘊」案，緊扣金仁寶商業核心圈、緊鄰新洲美段唯一校園預定地，鄰近親水無堤水岸、河濱綠地。

1,500坪大基地在台北市誠屬稀有，規劃都會區極少見的私院森林莊園，更是獲得喜歡水岸生活型態及注重生活隱私的科技新貴、醫生、自營商、台商等北市高端客層認同，坪數規劃25坪2房，33-38坪3房，兼顧實住與置產效益，優異立地條件與規劃條件凸顯置產價值。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在需求驅動下，高雄營建成本從2020年起漲，且因缺工嚴重，加上俄烏戰爭引起原物料行情走揚，水電工程成本飆漲居冠達166％，模板、連續壁工程等齊揚，整體建案造價成本從每坪12萬元漲至16萬元，五年內大漲逾33％，成為帶動房價上揚的主因之一。這股漲勢，預估至年底前仍無止歇跡象。

華友聯執行副總經理吳家德表示，大型建商通常透過自己的營造公司，發小包給下游廠商，以15層高的大樓而言，營建成本今年約每坪16萬元，五年內大漲33.33％，如果本身沒有營造廠的中小型建商，發大包的成本將更高，因為大包商會加上15％左右的營造利潤。

建商除營建成本，還有土地成本、大約15％的管銷成本、20％營業毛利率，舉例來說，楠梓高雄大學「住三」土地若以每坪80萬元購得，換算坪效6.5倍，就可推估每戶房子總成本約32.2萬元，加上20％的營業利潤，吳家德說，這大概就是楠梓房價每坪要賣到39萬元以上的原因。

此外，因建商這幾年推案量增，加上缺工缺料衝擊，水電工程成本飆得最厲害，從2020年的每戶45萬元，一路漲至目前的120萬元，漲幅166％最兇；其次為模板工程成本五年內大漲62％，因技術工嚴重缺乏，年輕人不入行，小包商通常的回覆都是，他們不是不接，而是找不到師傅。

漲幅最小的鋼筋料價，五年內也漲了23％，不過振美建設總經理翁志賢指出，近來已有翻升現象，鋼筋盤商上周報價每噸調漲200元，這周再調漲300元。

鋼筋價格曾在2022年飆至每噸2.53萬元，比2020年大漲68.67％，後來因鋼市疲軟加上大陸傾銷，鋼筋價才在去年回軟到1.8萬元，今年又逐步回揚至1.85萬元。

除一般大樓住宅，豪宅營建成本同樣大幅上漲。皇苑建設董事長郭敏能表示，每坪造價多已超過20萬元，地下室連續壁工程成本至少上漲50％；翁志賢說，以長度200公尺的連續壁來看，二年多前總工程費用3,000多萬元，現在翻倍到6,000多萬元了!

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，營建成本持續上漲，今年應無止歇機會，不過在「限貸令」和「金龍海嘯」雙重衝擊下，房市交易開始冷卻，建商明年推案量應會大幅縮水，在營建工程需求不再暢旺下，營建成本有機會向下修正。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高通膨、高房價時代，公設比高低備受買方計較。根據《住展雜誌》統計，從今年前三季已完銷的預售屋以及新成屋個案來看，台北市有超過7成公設比不到35％，新北市更達8成。市場專家據此分析，35％大概是公設比天花板了，再往上去，就可能面臨賣不動。

根據住展統計指出，雙北市前三季公開的預售屋及新成屋，平均公設比維持在35％上下；今年順利完銷的新案，台北市超過7成公設比不到35％，新北市達8成，反映出35％以下合宜公設比，還是順銷的王道。

住展指出，前三季推出的新案中，台北市平均公設比約35.4％、新北市34.2％，與去年持平。而近年公設比都在平均35％以下，反映出市場接受度，建商規劃也有所顧及；至於公設比超過40％以上，則屬零星個案。

住展發言人陳炳辰指出，高公設比的建案通常基地面積較小，因興建出戶數較少，難以分攤公設，且室內空間侷促，車位空間也不足，或只有機械車位，加上每戶管理費較高，抗性相對較高，購屋民眾更一向對高公設比相當敏感，即便今年上半年房市狀態佳，建商也沒必要挑戰，公設比尚算落在合理範疇。

住展並分析，由於買方對公設比一定的在意程度，今年順利結案者，多數公設比都控制在35％內，包括北市萬華「大理ONE」、內湖「國泰承真」，公設比都僅為30％，新北新莊「國泰‧旭」、樹林「舜記福砌」也不到33％。

而公設比低於35％的區域，主要分布在台北市的中山、中正，與新北市三重、林口與板橋。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

北市房價持續創新高！住商機構盤整台北地政雲資料，過去在北市12行政區中，唯二單價尚未上達120萬元大關的文山區、萬華區，近期預售市場中，都出現單價破120萬元新成交天價。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，兩處新案都是品牌建商投資興建，而且位處行政區主要幹道上，基地完整又是區域黃金門牌，成交價位才能刷新區域天花板。

元利進駐 文山建案破120萬

根據台北地政雲揭露，位於木柵路一段上的預售案「元利四季莊園」，近期2戶成交單價創下區域新高。其中，頂樓戶總坪數約40.6坪，9月以總價4,327萬元成交，換算單價高達121.4萬元。

另一戶次高樓層戶，總坪數約32.1坪，8月以總價3,303萬元成交，單價高達120.4萬元。

住商不動產文山興隆加盟店店東劉書豪分析，文山區過去是北市蛋白區，近年來在市中心房價外溢影響下，區域房價續創新高，目前新案行情站穩每坪100萬元，文山區中古市場每坪8~9字頭。

他指出，這次創下新高案例，是因知名建商興建，且為區域少數基地廣闊新案，在品牌名氣加持與建案規畫完整情況下，才能刷新區域房價天花板。

老字號業者加持 萬華指標案單價近130萬

另一處創下歷史新高新案位於萬華區，位於中華路一段上的「ASTER ONE」，該案7、8樓層戶總坪數約25.1坪，於8~9月之間，分別以總價2,597、2,604萬元成交，換算單價約達128.7、129.3萬元，刷新區域新高單價。

賴志昶表示，該案為知名建商投資興建，基地鄰近西門町商圈，在品牌優勢之下，又有豐富商圈與捷運機能，更是該區段少數新案，新案價位才會創下新高。

他觀察，近年來受到工料雙漲等議題帶動，新案價位高居不下，尤其土地寸土寸金之台北市，預售案場價位急速上升。

他觀察實價登錄，過去北市12行政區中，只剩萬華、文山區未出現單價破120萬元新案，如今隨著品牌建商進駐，兩處房價天花板也破120萬元大關。

不過，目前市場受央行信用管制、銀行滿水位等議題帶動，整體大環境較顯趨冷，此類創高單價表現，較屬個案行情，是否帶動整體區域市場向上，仍待時間觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房地合一稅收暴增，反映房價從2016年後出現一大波漲勢。（圖片來源／信傳媒編輯部）

根據財政部最新房地合一稅收統計，今年第二季房地合一稅共有近3.7萬件，其中比例最高的仍是20%稅率，共1.25萬件，占比約34%，每三件房地合一稅案件就有一件適用20%稅率，平均繳稅金額為81萬元，回推估算每件獲利約407萬元。

另外有約20%適用45%稅率，推估平均每件獲利150萬元，35%稅率也有8千件，占比為21.9%，每件房地合一稅金平均85萬元，推估每件獲利約243萬元，不過最可觀的還是適用10%的優惠稅率，雖然不到千件，但平均繳納稅金為32.8萬元，若加上400萬元的免稅額，獲利達728萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收暴增，也反映房價從2016年後出現一大波漲勢，若從房地合一稅最普遍的狀況來看，20%的稅率應該是普遍最能被接受的稅率，也就是持有滿5年後釋出的機會最高。

由於房價大漲過後，屋主可能面臨高額的房地合一稅負，因此可能會利用重購退稅或自住滿6年的400萬免稅額度節稅，但因為節稅效益頗大，難免會成為國稅局關注的對象，應該要充分了解相關的稅賦優惠規定。

每三件房地合一稅案件就有一件適用20%稅率

統計顯示，今年第二季房地合一件數達3.7萬件，件數年增22%，件數增加最多的是10%的稅率，從去年第二季的301件，年增兩倍至969件，雖然平均繳納的稅金為32.8萬元，不過應多是適用400萬免稅額度後，剩下繳納10%的稅負，回推不動產可能平均增值728萬元。

至於件數最多的是20%的稅率，今年第二季達1.25萬件，年增30%，平均繳納稅金為81.4萬元，回推獲利金額達407萬元；至於短期交易也有19.7%案件數適用45%稅率，持有時間在兩年以內；另外房地合一稅率35%的占比也有21.9%，持有時間在2~5年。在房價大漲後，短期交易的比例並不低。

比較特別的是，全台房價大漲的狀況下，竟然還有約20%的比例不用繳納房地合一稅，可能與自住房地持有並設籍滿6年出售，400萬免稅額扣除後無獲利，或者短期出售扣除成本與費用後，帳面上沒有獲利有關。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房貸緊縮、信用管制全面影響預售屋交屋，永慶房產集團推估，明年全台預售屋交屋量約10萬戶，其中台中北屯區和桃園中壢區均超過4,000戶交屋，衝擊將最大；以全台預售屋平均總價1,399萬元推估，若房貸短少1成，明年購屋者自籌資金要多140萬元。

此外，房貸緊縮對景氣敏感的預售市場即使未受政策立即衝擊，但買氣明顯降溫，實價登錄統計顯示，8月全台預售屋交易量僅8,720件、月減34％，更較6月景氣高峰時的1.6萬件腰斬，同時也是過去11個月中除2月外，首度跌破1萬件大關。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，即使中央銀行日前推出管制協處措施，排除繼承取得房屋或簽訂一年內換屋切結書者，不過銀行對於房屋鑑估值仍持保守態度，貸款成數難以達到實際交易價格的8成，需要申請房貸的預售屋購屋族，若無法在短時間內籌措到額外的資金，可能會面臨交屋的違約風險。

由於貸款成數降低，若以購屋族需額外自籌1成的購屋款推算，一些預售屋交屋熱區，如新北板橋、台中西屯，都需自籌200萬元以上，交屋量體最大的北屯、中壢，也分別需自籌178萬、139萬元。

此外，這波預售市場買氣低點在去年7月平均地權條例上路時，當月預售屋交易量僅不到7,000件，隨即買氣逐月升溫，10月起突破1萬件，今年3月達1.3萬件，5、6月更逾1.6萬件，不過隨著當時銀行放款接近滿水位、對放貸態度已趨緊縮消息傳出，7月降至1.3萬件，8月更跌至不到9,000件，交易量比起6月高點大減47％。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，預售市場榮枯直接反應市場信心，以過去經驗來說，房市景氣佳時全台預售屋單月交易量約1萬件，交易熱絡暢旺時可達1.2萬件以上，景氣低迷單月則剩下約6,000件，上半年買氣旺，不時傳出排隊買屋、個案短期間內熱銷消息，不過目前則是個案能有順銷表現就算不錯，隨著過去大量推案及龐大的興建量體陸續完工，交屋是否順暢，亦值得觀察。

以主要都會區8月交易量與6月高峰相較，包括台北市、新竹縣市、台中、高雄等地衰幅逾度均超過5成，影響較小的則為桃園及台南，衰退幅度均在4成以下。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

台中市不動產開發公會16日公布，台中預售屋前三季累計推案金額高達4,368.7億元、年增20.6％，創下同期新高，雖然中央銀行出重手打房後，近期預售屋市場來客數明顯萎縮，不過根據最新市調，第四季仍有許多百億大案齊發，因此公會預期，2024全年推案金額將上看5,500億至6,000億元，年增約2成，續創歷史天量。

近年來台中房市推案金額逐年攀升，從2020年的3,000億元，到今年上看6,000億元，五年來翻倍增長。市場分析，台中剛性需求強勁，海納中部五縣市人口紅利與住宅供需，不只台中建商推案多元，也吸引大批北部上市櫃建商積極南下獵地、推案。

值得一提的是，台中房市第三季推案金額達到1,567.2億元，年增23.4％；其中9月單月推案金額達752.2億元，年增81.3％，創下歷年單月新高。市場分析，主要是受民俗月、推案遞延等因素影響，造成9月推案金額大爆發。

台中地產開發商指出，央行9月19日突然祭出第七波選擇性信用管制，許多建商推案「煞不住」。目前已知包括聯聚、寶輝、寶璽、雙橡園等品牌建商，都將如期推出重量級大案。

聯聚建設第四季一口氣在七期推出總銷600億元的三大預售新案：聯聚理安大廈、聯聚玉衡大廈、聯聚中衡大廈；七期的寶璽天讚預售新案預計11月進場，總銷達120億元；寶輝建設第四季將推出北屯區14期美和段三建案，總銷金額合計逾百億元。

同樣受到市場高度矚目的雙橡園2045，總銷達60億至70億元，據悉每坪單價6字頭起跳；順天建設將在13期鄰近文心秀泰旁，推出總銷約為38億元的南屯昌明段案。

根據市調顯示，目前已預約但尚未正式公開的預售新案，包括北屯區大映奕居、大城吾界、遠雄敦富，西屯區聯聚理安、聯聚玉衡、遠雄迴山行、尉寶大墩主人、富宇富美圖，沙鹿區國雄北歐莊園，南區曜精銳等，總銷合計逾700億元。

台中市不動產開發公會表示，目前房市氣氛詭譎，預售案場來客數明顯縮水，預期要再沈澱一陣子，等美國總統大選過後，最快明年第二季，房市走向才會趨於明朗化。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

財政部持續追查新青安貸款違規戶，已358戶被追回利息。新青安房貸6月採取精進措施後，財政部兩波合計揪出違約戶逾1,500戶，其中近9成是轉租、人頭戶約1成多。

財政部表示，對於違規戶除了追回利息補貼，也可能重新議約。

新青安貸款現行利息補貼合計2碼（0.5個百分點），其中行庫補貼半碼、住宅基金補貼1.5碼。在利息補貼後，新青安貸款利率1.775％，為目前市場房貸最低利率。

統計至9月底，新青安核貸8萬餘戶、金額6,421億元。

財政部長莊翠雲表示，依財政部統計，有51％新青安貸款戶未使用寬限期，用到最長五年寬限期的僅有25％、14％則是寬限三年，這顯示是所有人都有使用寬限期，且新青安的本意是協助年輕人買房，不應被拿來當成投機的工具，房價上漲不會只有新青安這一個因素，且在經過先前的檢討和精進措施後，新青安已回復到剛性需要。

財政部統計，有28％新青安貸款戶的房貸金額不到800萬元，低於1,000萬元的比重達45％、若低於1,500萬元更擴大至78％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

由於不動產貸款佔比仍高，市場傳出央行可能會再推第8波管制，鎖定銀行「科目四資金」的理財型房貸作，且進一步取消寬限期，投資部落客「邏輯投資」認為，央行應是希望看到房價出現鬆動，進而挫折房市投資信心，因此建議民眾保守看待後市，將部分資金適度配置到政策支持的產業。

市場傳出風聲央行還會有第8波的信用管制，房產部落客「老黃房市筆記」透露，第8波信用管制聽到的風聲是「增貸嚴管科目四資金」、「取消寬限期」，因此表示「以後要增貸買房就難了」。

「邏輯投資」對此認為，雖然現在還很難說是否會有第8波的選擇性信用管制，但從數據來看，八大公股行庫中，包括兆豐銀、第一銀、彰銀、華南銀和合庫銀等五家行庫，不動產貸款佔比都已超過28%的內控警戒水位，顯示在新青安政策持續推動的背景下，不動產貸款集中度仍難以下降。

「這絕對不會是央行想看到的成績單」，「邏輯投資」解釋，畢竟央行之前已經說得很清楚，他給各家金融機構1年的觀察期，目的就是要看到不動產貸款集中度從37%下降至合理水位，因此12月確實不排除央行會祭出更多打壓房地產市場「投資風氣」的措施。

▼央行意在抑制房地產投資風氣。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

至於為何銀行「科目四」（掛四）的「周轉金」會被鎖定？該項目實際上並不計入不動產貸款，甚至掛四的增加可能還有助於降低不動產貸款佔比，那為何央行要挑這塊下手呢？

「邏輯投資」認為，央行應該是希望從宏觀社會層面去壓抑房地產的投資氣氛，並調控民眾對於房價持續上漲的心理預期，因此打壓不動產貸款只是「水龍頭」（金流）的控管，央行更希望能看到房價出現鬆動，進而挫折對於房地產市場的投資信心。在此前提下，央行擴大打擊房屋增貸、理財型房貸，或是限制「寬限期」的使用，其實有其脈絡可循。

至於這樣做真的能成功嗎？「邏輯投資」認為應該會有一定效果，但要達到讓房價崩盤很難，因為背後還有台灣的出口業與半導體產業獲利因素帶動，在台灣當台股本益比也來到21倍的相對高點時，如果持續有資金湧入，還能買什麼呢？存款利率太低，股價又太貴，是否資金又會在某個時刻被點火，重新流入房地產市場呢？這一點值得思考。

不過「邏輯投資」仍建議，接下來對房地產市場或營建股的投資要看得保守一點，「參考考古題，真的不要太心急，並且可以將部分資金適度配置到政策支持的產業當中，否則時間成本會讓你很痛苦」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】